Erfpacht onder vuur

Erfpacht voor werklocaties: voor- en nadelen op een rij

Erfpacht voor werklocaties: voor- en nadelen op een rij

Theo Föllings brak onlangs een lans voor erfpacht en ook Reinoud Fleurke refereerde op Stadszaken aan het erfpacht-instrument. Toeval of niet, Deloitte berichtte vorige week dat erfpacht een vlucht heeft genomen. Maar is erfpacht wel zo ideaal? 5 vragen aan Deloitte-partner Frank ten Have.

1. Theo Föllings pleit in een artikel op Stadzaken.nl voor de (her)invoering van erfpacht als voorwaarde voor circulaire gebiedsontwikkeling. Zie u dat ook zo?

‘Daar is wel iets voor te zeggen, maar er zit ook een keerzijde aan het verhaal. Elke beperkende factor die je in de erfpachtvoorwaarden opneemt, kan belemmerend zijn voor de afzet. Veel bedrijven blijven een negatieve connotatie hebben bij erfpacht. Het wordt gezien als een tikkende tijdbom die de gemeente kan laten afgaan als de canon is afgelopen, ze kan een nieuwe prijs vaststellen die in theorie 10 of wel 20 keer over de kop kan gaan. In beginsel kan de gemeente de grond na afloop van de erfpachtperiode terugclaimen en allerlei eisen stellen ten aanzien van het gebruik.

Vanwege deze en andere onzekerheden is erfpacht in een kwaad daglicht komen te staan. Daarom hebben we in 2013 gepleit voor de invoering van een publieksvriendelijke erfpacht. Dat betekent dat: de keuze voor erfpacht bij de koper ligt; de afnemer van een kavel te allen tijde de erfpacht mag afkopen; er helderheid en zekerheid is rondom de canonontwikkeling en er dus geen grondwaardeherzieningen plaatsvinden, wat feitelijk neerkomt op een eeuwigdurende erfpacht.’

Bron en meer informatie: Erfpacht voor werklocaties: voor- en nadelen op een rij, 5 augustus 2016

Erfpacht onder vuur

Juridische grondslagen bij de waardering van erfpacht in het landelijk gebied

Juridische grondslagen bij de waardering van erfpacht in het landelijk gebied, Ir. M. de Koe in: Weekblad voor Privaatrecht, Notariaat en Registratie 2013/6977

Samenvatting / deel van de conclusies:

Op basis van de analyse van twee belangrijke juridische uitgangspunten, afgezet tegen de gangbare waarderingspraktijk bij erfpacht, is getracht de gangbare waarderingsmethoden voor erfpacht in het landelijk gebied onder één noemer te brengen in een waarderingsmodel. Deze twee uitgangspunten zijn:
1. De beperking van het genot van de erfpachter (depreciatie).
2.  De splitsing tussen grond en opstal.
De waardering bij erfpacht in het landelijk gebied geschiedt vaak niet op basis van gerealiseerde transacties vanwege het ontbreken van voldoende vergelijkingstransacties. De waarde wordt afgeleid van de volle eigendom en berekend op basis van economische formules.

Downloaden (PDF, 81KB)

Erfpacht onder vuur

Verticale splitsing van erfpacht uitgespit

Bron: Verticale splitsing van erfpacht uitgespit, Mr. J.R. Koenecke in Weekblad voor Privaatrecht, Notariaat en Registratie 2013/6958

Op grond van het vorenstaande kom ik, (Mr. J.R. Koenecke red.)  tot de volgende conclusies:
– verticale splitsing moet ook mogelijk zijn zonder dat sprake is van een overdracht of toedeling; – verticale splitsing heeft tot gevolg dat (ten minste) twee nieuwe erfpachtrechten ontstaan;
– verticale splitsing gaat gepaard met de rechtshandelingen opzegging of afstand (en aanvaarding) van het oude erfpachtrecht onder gelijktijdige vestiging (en aanvaarding) van de nieuwe  erfpachtrechten;
– verticale splitsing heeft een aantal, soms, onwenselijke gevolgen;
– indien voor verticale splitsing toestemming benodigd is, dient de (bloot-)eigenaar partij te zijn bij de akte van verticale splitsing.

 

Downloaden (PDF, 54KB)

Erfpacht onder vuur

Erfpacht: voer voor specialisten?

Erfpacht: voer voor specialisten?, Mr. H.K. Nijkamp in: Weekblad voor Privaatrecht, Notariaat en Registratie 2016/7103

Deel van de conclusie:

Erfpacht is complex, maar ten dele omdat het niet duidelijk in voor iedereen begrijpelijke termen wordt uitgelegd. Een gebrek aan communicatie en transparantie leidt ertoe dat mensen – inderdaad onaangenaam – verrast worden als de brief met de nieuwe canon op de mat valt. Aan de andere kant mag het toch geen verbazing wekken dat bij een object dat 50 of 75 jaar geleden werd verkocht voor 25.000 guldens en nu voor € 250.000 van de hand gaat ook een andere vergoeding voor de grond hoort.

Downloaden (PDF, 77KB)

Erfpacht onder vuur

Artikel over proefschrift flexibiliteit van het recht van erfpacht

Bron: De flexibiliteit van het recht van erfpacht, Proefschrift van mr. F.J. Vonck, door: Mr. H. Stolz in het Maandblad voor Vermogensrecht, nummer 1, 2015

Downloaden (PDF, 576KB)